Ouvrir un hôtel en Suisse ou reprendre un hôtel

En bref : Ouvrir un hôtel en Suisse exige de coordonner le mode d’entrée, le local, les autorisations et le financement avant de fixer une date. Une création neuve, une reprise d’exploitation et l’achat des titres de la société ne conduisent pas aux mêmes contrôles.

Vous vivez en France et examinez un établissement suisse dont les chambres, le restaurant et les réservations existent déjà. Avant de négocier, vous devez savoir si l’offre porte sur l’immeuble, le bail, les équipements, l’activité ou la société qui exploite l’hôtel.

Votre première décision consiste à définir ce que vous créez ou achetez, puis à adapter chaque vérification à ce périmètre. L’ordre compte : un bâtiment adapté ne remplace pas l’autorisation d’exploiter, tandis qu’une société inscrite ne garantit pas que le lieu puisse accueillir votre projet.

Ouvrir un hôtel en Suisse : créer ou reprendre ?

La création neuve part de votre concept, de votre emplacement et d’une organisation à construire. La reprise d’actifs ou de l’exploitation part d’éléments désignés, alors que l’achat des titres porte sur la société existante et appelle un audit de son historique.

Voie	Ce qui existe au départ	Contrôles prioritaires
Création neuve	Projet, société à organiser et lieu à équiper	Usage du lieu, travaux, autorisations, équipements, recrutement et trésorerie de lancement
Reprise d’actifs ou de l’exploitation	Équipements, stocks, contrats ou activité selon l’accord	Périmètre exact, propriété et état des actifs, bail, contrats, personnel et nouvelles demandes administratives nécessaires
Achat des titres	Société exploitante avec son histoire	Comptes, dettes, contrats, litiges, personnel, assurances, pouvoirs, autorisations et clauses de changement de contrôle

L’achat des titres maintient la société cible comme personne morale, tandis qu’une reprise d’actifs porte sur les éléments désignés dans les actes ; les effets sur les contrats, les salariés et les autorisations dépendent toutefois du dossier. Le guide pour reprendre une entreprise suisse détaille cet audit général.

Aucune option ne dispense de rapprocher les documents remis de l’exploitation réelle de l’hôtel. Un établissement ouvert peut avoir des travaux différés, des contrats arrivant à échéance ou une saisonnalité que les comptes annuels seuls expliquent mal.

Acheter un hôtel en Suisse : que comprend la vente ?

Une annonce « hôtel à vendre en Suisse » ne définit pas son périmètre. Demandez une liste qui distingue l’immeuble, le droit d’occuper les lieux, les chambres et équipements, les stocks, le système de réservation, le nom commercial, les contrats, les acomptes reçus et les titres éventuels de la société.

Votre due diligence hôtelière peut être organisée en sept dossiers. Chaque réponse doit être reliée au document qui permet de la contrôler :

1. Rapprochez les comptes disponibles de la saisonnalité, des réservations, des annulations et des encaissements.
2. Inventoriez les chambres, cuisines, installations techniques, mobilier et travaux réalisés ou planifiés.
3. Examinez le bail, l’immeuble, les servitudes signalées et les engagements liés à l’occupation.
4. Listez les plateformes, agences, fournisseurs, prestataires et autres contrats de distribution ou de réservation.
5. Reconstituez les fonctions, contrats, horaires, vacances, absences et litiges concernant les salariés.
6. Réunissez les polices d’assurance, sinistres déclarés, réclamations et contentieux.
7. Identifiez chaque autorisation, son titulaire, l’activité couverte et la démarche annoncée en cas de changement.

Aucun bail, contrat, rapport de travail ou autorisation ne doit être considéré comme automatiquement transféré sans qualification de l’opération et vérification des règles applicables. Faites inscrire les confirmations attendues et les conditions nécessaires dans les documents relus par vos conseils.

Quelle autorisation faut-il pour ouvrir un hôtel ?

Il n’existe pas une réponse uniforme valable pour tous les hôtels suisses. Vous devez identifier le canton et la commune, décrire les prestations prévues, puis séparer l’hébergement des activités annexes.

Dans le canton de Vaud, l’activité des hôteliers fait partie des activités réglementées qui nécessitent en principe une licence préalable de la Police cantonale du commerce, sous réserve des exceptions prévues par la loi cantonale. La page officielle vaudoise sur l’hôtellerie-restauration attribue cette démarche au niveau cantonal.

Pour créer un nouvel établissement dans le canton de Vaud, la procédure officielle indique notamment le dossier d’enquête auprès de la municipalité, le permis de construire, les travaux, le permis d’utiliser, puis la licence d’établissement. Cette chronologie cantonale montre pourquoi le bâtiment et l’exploitation doivent être contrôlés séparément.

Ajoutez une ligne distincte pour le restaurant, la vente d’alcool, la terrasse, le spa, l’enseigne et les travaux. Pour une activité de restauration, poursuivez avec le guide consacré à l’ouverture d’un restaurant suisse, sans présumer que son dossier couvre l’hébergement.

Société, local et immeuble : dans quel ordre avancer ?

Commencez par qualifier votre voie d’entrée et le périmètre visé. Vérifiez ensuite l’usage du lieu, l’état de l’immeuble ou les droits issus du bail, puis confrontez ces éléments aux activités et autorisations prévues. Auditez les documents avant de négocier, avec les professionnels compétents, les conditions dont dépend votre engagement.

Organisez ensuite la société exploitante, ses pouvoirs et son adresse, puis fixez l’ouverture lorsque les contrôles nécessaires sont levés. La société signe et exploite ; le siège constitue son rattachement statutaire ; le lieu d’exploitation accueille les clients ; le bail donne un droit d’occupation ; l’immeuble reste un actif distinct.

Votre calendrier peut être réparti en trois jalons. Avant l’engagement, qualifiez le périmètre, demandez les pièces, visitez les installations avec les spécialistes nécessaires et identifiez les autorisations. Avant la constitution ou la reprise, arrêtez la structure, les pouvoirs, le financement et les conditions dont dépend l’opération. Avant l’ouverture, rapprochez les décisions reçues, les travaux achevés, les assurances, les contrats du personnel et les réservations confirmées de la date envisagée.

Gardez un tableau des dépendances avec, pour chaque sujet, le responsable, le document attendu, la date de réponse et la conséquence d’un refus ou d’un retard. Cette vue évite qu’une date commerciale soit annoncée alors que l’usage d’un espace, un chantier ou une autorisation reste en discussion.

Une Sàrl suisse doit pouvoir être représentée par au moins un gérant ou directeur domicilié en Suisse, et une SA par au moins un membre du conseil d’administration ou directeur domicilié en Suisse, selon les art. 814, al. 3, et 718, al. 4, du Code des obligations. Exonia propose un directeur résident suisse et fournit une adresse de siège en Suisse. Ces deux besoins restent distincts du lieu où l’hôtel reçoit ses clients.

Comment préparer le financement d’un hôtel ?

Séparez l’acquisition éventuelle, les travaux, les équipements, les stocks, la trésorerie de lancement et les besoins créés par la saisonnalité. Un budget moyen universel masquerait les différences entre un bâtiment à transformer, une exploitation louée et une société déjà active.

Préparez plusieurs hypothèses documentées à partir des chambres exploitables, des réservations disponibles, des prix réellement pratiqués, des canaux de vente, des charges de personnel, de l’entretien et des échéances contractuelles. Testez aussi l’effet d’un retard de travaux ou d’ouverture sans transformer cette projection en promesse de rendement.

Pour une reprise, demandez que les données opérationnelles puissent être rapprochées des pièces disponibles : nuitées, annulations, commissions de distribution, consommation d’énergie, entretien et masse salariale. Pour une création, consignez la source de chaque hypothèse et le moment où elle devra être remplacée par un devis, un contrat ou une décision. Présentez enfin les besoins par période afin de rendre visibles les décaissements qui précèdent les premières recettes.

Le guide sur le financement d’une création d’entreprise suisse aide à relier besoins et ressources. Si plusieurs implantations sont encore envisagées, le simulateur fiscal fournit une première comparaison sans remplacer l’analyse du projet et de sa direction franco-suisse.

Location-gérance d’un hôtel en Suisse : quels contrôles ?

Avant d’employer le terme de location-gérance dans un acte, demandez au professionnel suisse chargé du contrat de confirmer sa qualification et ses effets. Restez concentré sur les questions que le document doit résoudre : qui exploite, quels espaces et équipements sont remis, qui assure l’entretien, quelles assurances sont souscrites, qui emploie le personnel et comment sont traitées les réservations antérieures.

Demandez aussi qui sollicite chaque autorisation, supporte les travaux et répond des incidents opérationnels. Le contrat doit décrire les inventaires, la remise des accès, les obligations de restitution et les événements permettant une sortie, sans supposer qu’une autorisation attachée à une personne ou à une exploitation suivra le contrat.

Côté France : que vérifier si vous dirigez depuis la France ?

Cette section relève du droit français et de la convention fiscale franco-suisse, séparément des règles suisses précédentes.

Pour une société considérée comme résidente des deux États, le BOFiP relatif à l’article 4 de la convention franco-suisse retient l’État où se trouve le siège de direction effective, défini comme le lieu où les affaires sont dirigées et contrôlées. Documentez donc où les décisions importantes sont préparées et prises, plutôt que de vous fier uniquement à l’adresse suisse. Consultez la doctrine française officielle.

Une installation fixe d’affaires où l’entreprise exerce tout ou partie de son activité peut constituer un établissement stable au sens de l’article 5 de la convention, selon le BOFiP. Si des fonctions de l’hôtel sont exercées depuis la France, faites analyser les faits avec le guide sur l’établissement stable français d’une société suisse.

Le formulaire français 3916 de 2026 prévoit le cas où un résident bénéficie d’une procuration sur un compte ouvert à l’étranger et demande alors les renseignements concernant le titulaire du compte. Vérifiez votre situation personnelle à partir du formulaire officiel 3916. Le parcours général pour créer une société suisse depuis la France complète ces contrôles.

Checklist avant de signer ou d’ouvrir

1. Choisissez entre création neuve, reprise d’actifs ou acquisition des titres.
2. Décrivez précisément la société, l’activité, le bail, l’immeuble et les équipements.
3. Auditez comptes, saisonnalité, contrats, réservations, travaux et litiges.
4. Identifiez le canton, la commune et les autorités compétentes.
5. Traitez séparément hébergement, restauration, alcool, terrasse, spa et travaux.
6. Chiffrez acquisition, équipements, travaux et trésorerie selon plusieurs hypothèses.
7. Vérifiez le personnel, les contrats et les assurances de l’entreprise.
8. Organisez la société, son siège, ses pouvoirs et sa représentation suisse.
9. Faites qualifier les obligations françaises liées aux décisions, activités et comptes.
10. Fixez la date d’ouverture après les contrôles indispensables au projet.

Vous pouvez ainsi présenter aux conseils, autorités et financeurs un dossier cohérent, sans confondre l’hôtel, son exploitant et son immeuble. Si votre projet conduit à créer une Sàrl ou une SA, Exonia peut accompagner cette création, proposer un directeur résident suisse et fournir une adresse de siège en Suisse. Vous pouvez consulter les tarifs en vigueur sans inscrire de montant dans votre feuille de route.